Financer un projet immobilier : de nombreux leviers pour faire aboutir un projet

Les projets portés par les professionnels de l’immobilier (promoteurs ou marchands de biens principalement) sont d'une bien plus grande ampleur que les projets des particuliers. Ils portent souvent sur des lots d'appartements ou de maisons, voire des immeubles entiers ou des lotissements, en rénovation ou en construction. C’est pourquoi le financement d’un projet immobilier nécessite des ressources financières importantes.

Les sources principales de financement vers lesquelles se tournent les professionnels sont :

• les fonds propres

• le Crédit bancaire

• la Pré-commercialisation des logements en construction

Depuis plusieurs années maintenant, une autre source de financement est plébiscitée par les promoteurs, celle du modèle de Monego : il s’agit du crowdfunding immobilier. Ce type de financement participatif dédié à l'immobilier se démarque des financements plus classiques et a su séduire les professionnels du secteur.

Le marché de l’investissement immobilier offre donc des leviers variés aux porteurs de projet leur permettant d’atteindre leurs objectifs. Tour d’horizon des modes de financements disponibles.

Les fonds propres, indispensables pour engager un projet.

Les fonds propres sont les ressources financières engagées par le promoteur immobilier lui-même. On peut considérer que l'équivalent pour un particulier est en général de l'argent sous forme d’apport personnel lorsqu'il veut acheter un bien. Il s'agit là d'une condition pour obtenir un crédit pour devenir propriétaire.
Les professionnels du secteur immobilier doivent eux aussi constituer auprès des établissements bancaires un dossier qui prévoit un engagement des fonds qui leurs sont propres.
Ils servent à couvrir les premières dépenses, notamment les études préliminaires et l’achat du terrain devant notaire. Mais les fonds propres sont surtout un gage de sécurité exigé par les établissement bancaires pour accorder un prêt immobilier.
La contrainte vient des accords bancaires Bâle III qui ont pour objectif de diminuer le risque d’illiquidité des banques. Cet objectif a eu pour effet d’augmenter la demande en fonds propres puisque le ratio fonds propres / montant total de l’opération est plus exigeant. Il s’agit d’une manière de s’assurer de la solidité financière du candidat à l’emprunt.
En général, les fonds propres représentent entre 10% et 30% de la somme des financements. Cette exigeance peut se révéler être un frein important au développement des projets immobiliers des professionnels.
Avec la crise, il devient en effet plus difficile de mener plusieurs projets immobiliers de manière simultanée.
Pour contourner ce facteur limitant, les promoteurs se tournent vers d’autres solutions de financements pour augmenter leur capacité d'autofinancement. Ils peuvent ainsi avoir de meilleures capacités d'emprunt et solliciter des crédits bancaires : ils se tournent notamment vers le financement participatif immobilier.

Le crédit bancaire : source de financement incontournable des projets immobiliers

Le levier de l’emprunt bancaire reste la source de financement incontournable vers laquelle se tournent les professionnels du secteur. Une demande de prêt doit être accompagnée par un business plan détaillé. De plus, le porteur de projet doit pouvoir apporter des fonds propres comme garantie.

Différents types de prêts peuvent être proposés pour financer les projets. En fonction de l'analyse du projet, l'établissement bancaire proposera la formule de financement la plus adaptée.

En général, un crédit ne peut être débloqué que lorsque la pré-commercialisation a atteint un certain seuil.

La Pré-commercialisation (VEFA)

Cette méthode de financement consiste à permettre aux acheteurs d'une maison ou d'un appartement neuf de réserver leur logement sur plan. En échange, et au fur et à mesure de l’avancement du projet, ils versent des acomptes en fonction de l’état d’avancement des travaux.
Cette pratique, également connue sous le nom de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), est largement répandue dans le secteur de l’industrie immobilière. Et pour cause: elle permet au promoteur de structurer son montage financier et d’apporter des garanties supplémentaires aux cofinanceurs.
Les paiements des acquéreurs s’échelonnent de manière progressive de la façon suivante :
• 35% de la valeur du bien immobilier lors de la pose des fondations
• 70 % du prix de vente lors de la mise hors d’air
• 80 % du prix de vente lors de la mise hors d’eau
• 95 % à la livraison

Le crowdfunding immobilier : une source de financement alternatif

Le crowdfunding immobilier est une alternative de financement qui a gagné en popularité ces dernières années. Pour preuve, les chiffres du baromètre du crowdfunding immobilier font état d’un peu plus de 1 160 millions d’euros collectés sur les plateformes en 2023.

L’opérateur du projet peut ainsi soumettre à une plateforme de crowdfunding son projet afin d’être mis en relation avec une foule d’investisseurs privés qui souhaitent réaliser un placement immobilier.

Les investisseurs sont en effet attirés par les hauts taux de rendement du crowdfunding immobilier. Les taux d'intérêts se situent autour entre 9 et 12% bruts, permettant ainsi de belles opportunités de revenus complémentaires sur des durée courtes : 18 à 36 mois.

Les avantages du crowdfunding immobilier sont pluriels :

• Le porteur de projet peut lever des fonds rapidement et simplement avec peu de gestion.

• Il peut financer les fonds propres nécessaires à l’opération.

• Il peut lancer plusieurs opérations de manière simultanée.

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